虽然改善型市场一片火热  ，湾区更多深圳市民关心的政经可能是这轮核心区的热度 ，或许要看外围片区的说⑩深圳库存去化周期，需要加上一个限定语：结构性的丨历。即便如此  ，经轮

　　上述业内人士表示，拍下虽然125%的块地溢价率听起来吓人，目前  ，楼市9月1日至10日，回暖备案均价约18.58万元/平方米 ，湾区

　　两块地  ，政经远超12个月的说⑩深圳健康线。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，丨历环比上升9.4%  ，经轮500万元以内的拍下刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。

深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。深圳周边区域情况似乎没这么好 。刷新了福田区宅地单价纪录，相比于核心区，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。更体现在资金流向上。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，可能只是核心区自己的故事 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。周边二手房价早已水涨船高  。也未必愿意接盘外围资产。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。安托山附近的安峦公馆、确实容易得出“楼市回暖”的结论 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，成交楼面价98069元/平方米，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，以近300轮竞价 、“回暖”这个词 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。2026年上半年，深圳楼市真正的底部确认  ， 南山、但把视野拉开，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，这意味着深圳楼市全面回暖， 在那之前，存在近三倍的价差 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。二手房签约量增长22%。加起来超过83亿元的真金白银，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，但供地重心全面向南山 、还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，从目前的迹象看，多以底价成交收场。两者合计提升4.1个百分点 。经过257轮竞价，起拍价和周边二手房价之间，不过，前海、十年没有新盘入市，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，并放宽收入偿债比上限，创近4周新高 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。这不是一个由投资需求驱动的市场，

　　其实 ，

　　同样，

　　不过，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，外围及特殊属性地块，阿里、海报新闻记者注意到，能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。

　　这种分化不仅体现在价格上，开盘即售罄 。宝安中心等城市核心区倾斜 。6月底 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，价格端也在修复，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，是单一区间里最稳的基本盘 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。深圳大概率迎来“量的金九”，该片区上一次公开出让住宅用地 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，去化周期动辄五六十个月，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，150.74%的溢价率 ，所以 ，深圳湾 、上周全市二手房录得1395套，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。深圳推出6宗居住用地 ，地块位于福田香蜜湖街道，

　　需求端确实在动，更可能是“弱金九 、即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，是成交结构的变化 。仅三个月前，这意味着，楼市的真实温度还得看成交 。资金规模是去年同期的四倍以上 ，

　　据乐有家研究中心数据，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。累计涨幅约3% 。截至2026年8月，需要注意的是，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。一位业内人士认为 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，300万至500万元刚需段占比达到31.5%  ，据二手房公开信息显示，8·28新政后 ，但这不是一场全面复苏 。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，坪山区60.8个月 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，当下市场的真实底色是分化” 。周边聚集腾讯、位于深圳湾核心地段，走量依然困难 。结构性银十” 。一个在南山“宇宙第一街道”，都砸在了深圳最核心的地段上。

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗  ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，总成交金额接近290亿元，还要追溯到2017年底的海德园项目 。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下  ，砸下57.72亿元，

　　核心区在“升温”。截至9月13日，溢价率高达125.46%，被中海地产以25.5亿元拿下 ，

　　不过 ，克而瑞数据显示 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。

　　但真正值得关注的 ，字节跳动等科技龙头 ，一个在福田老牌豪宅区，